Agence Immo Consulting à Lutry
 

La copropriété


La copropriété signifie que l'objet est réparti entre plusieurs propriétaires par des parts incorporelles. La propriété individuelle intervient lorsque l'objet est propriété seule d'une personne (physique ou morale). Le propriétaire peut ainsi disposer seul et librement de son objet. (vendre, mise en gage)

La copropriété signifie que l'objet est réparti entre plusieurs propriétaires par des parts incorporelles. Les parts de copropriété sont déterminées individuellement.
(X=1/2, Y = 3/8, Z = 1/8). Chacun peut disposer librement de sa part.

La propriété par étage, communément abrégée PPE est une forme spéciale de propriété où le propriétaire peut disposer librement (aménager, vente, mise en gage) une partie de l'immeuble. En tant que forme particulière de la copropriété, une PPE représente également un Immeuble. (cf. la PPE).

La copropriété signifie que l'objet est réparti entre plusieurs propriétaires par des parts incorporelles. La propriété commune veut que l'objet est partagé par plusieurs propriétaires (les communistes). Le droit à la propriété s'étend à la chose entière et toutes opérations (vente, nantissement, etc.) nécessite l'accord unanime de tous les propriétaires

Le prêt hypothécaire


Le prêt hypothécaire est une avance à long terme effectué par un établissement financier afin, en général, de financer l'acquisition d'un objet immobilier.

Ce prêt est garanti par un droit de gage immobilier. La forme la plus courante et la plus utilisée de nos jours et la cédule hypothécaire. (cf. "gages immobilier")

Afin de vous octroyer un prêt hypothécaire pour l'achat, par exemple de votre maison familiale, votre banque ou assurance procédera en 1er lieu à une estimation de votre future maison afin de déterminer la valeur de gage de votre objet immobilier.

De cette valeur la banque, ou l'assurance, vous avancera 80% de la valeur. C'est ce que nous appelons "le taux de nantissement" qui peut différer selon le type d'objet (commercial, objet de luxe, etc.)

Le potentiel d'achat - Etude de financement


Lorsque vous décidez d'acquérir un objet immobilier, vous devrez, dans la plupart des cas, solliciter un établissement financier qui vous avancera généralement 80 % du prix, le solde devant être composé de vos fonds propres.

Vous aurez certainement établi votre budget afin de déterminer si cette opération est dans vos cordes.

L'établissement qui vous financera fera également son calcul, mais prendra une certaine marge en augmentant les coûts, ceci afin d'avoir la certitude que vous puissiez assurez aisément les charges hypothécaires en cas de hausse de temps ou de changement conjoncturel.

Elle analysera également la provenance de vos fonds propres ainsi que la valeur de l'objet. (valeur de gage)

Nous faisons ce calcul avec vous afin de connaître vos charges théoriques qui généralement sont calculées de la manières suivante :

intérêts : 5 %, (moyenne des 15-20 dernière années) calculé sur l'ensemble de la dette
amortissements : 1 %, calculé sur l'ensemble de la dette
frais et charges d'entretien : 1% calculé sur la valeur de l'objet

la règle d'usage est que le total de ces charges ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus.

Chaque établissement à cependant ses règles internes et le mode de calcul peut être légèrement différent.

Pour ce faire il est essentiel de détenir l'ensemble de vos informations financières. Il y a lieu de prendre en compte la totalité de la situation, du montant des fonds propres investis, de l'objet à financer.

Il peut-être utile de faire ces quelques petits calculs avant même d'avoir trouver l'objet. Ceci vous permettre d'être prêt le jour ou l'opportunité d'achat se présentera et de gagner ainsi en temps si plusieurs acquéreurs devaient se présenter.


Taux d'avance


Jargon de banquier correspondant au ratio entre le montant du prêt octroyé par la banque et la valeur qu'elle aura retenue votre objet immobilier.

Par exemple :

les banques financent de manière générale 80%, le solde, 20 % étant vos fonds propres.

Pour un objet d'une valeur de 1'000'000.-, un prêt de 800'000.- correspondra donc à un taux d'avance de 80%.

Un prêt de 650'000.- à un taux d'avance de 65% (soit un prêt en 1er rang)

Valeur de gage


La valeur de gage est la valeur que l'institution financière déterminera de l'objet que vous désirez acquérir.

Chaque banque, ou assurance, établira sa propre expertise de l'objet, afin de déterminer quel montant maximum elle consentirait à vous avancer.

Cette estimation peut différer du prix d'achat de votre objet si la banque estime ce dernier trop cher. Ceci aura pour conséquence une mise supplémentaire de fonds propres de votre part, la banque n'allant généralement pas au-delà d'un taux d'avance de 80 %.

Si par exemple l'objet de votre choix atteint un prix de transaction de CHF 1'000'000.-- et que l'estimation retenue de votre banque n'est que de CHF 925'000.--, cela nécessitera un mise supplémentaire de CHF 60'000.-, soit un total de CHF260'000.-- pour un financement de CHF 740'000.--

le rapport d'expertise d'une banque reste confidentiel, tout au plus la valeur retenue vous sera communiquée. Cela peut cependant être un indicateur de la valeur de l'objet et permettre une négociation quant au prix de vente.

Toutefois les valeurs de gage sont établies avec beaucoup de sécurité afin que le "risque" de la banque soit calculé sur du long terme. Il est donc normale et régulier qu'une banque soit en dessous du prix du marché.

Fonds propres


La plupart des nouveaux propriétaires ne disposent pas de suffisamment d'argent pour pouvoir acheter un appartement ou une villa en payant la totalité à l'achat. On peut emprunter à une banque, à une assurance ou à sa caisse de pension (2e pilier). Il faut néanmoins avoir en général 20 % des fonds propres au minimum.

On peut constituer un capital en mettant de l'argent sur un compte bancaire ou en souscrivant à une assurance vie ou à une autre forme de 3e pilier.

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